物业管理维权执法一本通：业委会、物管会、居委会、物业企业和业主物业法律实务_张冰著_9787519750541

全书分为基础知识、执法难题、规范服务、业主维权、常用文书五个篇章，共100个专题。旨在为城市管理者、行政执法者、物业服务企业、业主委员会、居民委员会、物业管理委员会和广大业主等法律主体规范行为边界，提供维权利器，提速服务质效，供给权利之钥，凝练执法要领。

序　　言
本书系小区物业领域管理、服务、维权、执法多元合一的贴身法律“顾问”，由北京科宇律师事务所律师和专业团队聚焦物业管理中高频次纠纷和热点难点专题，集成*新法律规定、判例实务和处置经验，研炼精琢，撰著而成。全书分为基础知识、执法难题、规范服务、业主维权、常用文书五个篇章，共100个专题。旨在为城市管理者、行政执法者、物业服务企业、业主委员会、居民委员会、物业管理委员会和广大业主等法律主体规范行为边界，提供维权利器，提速服务质效，供给权利之钥，凝练执法要领。期冀通过破解小区治理难题中的“关键小事”，进而实现提升业主幸福感和满意度的“民生大事”。　
守护一个家，爱上一座城，共建一处精神家园。优美的社区环境，厚重的文化氛围，和谐的邻里关系，文明的管理秩序越来越成为现代都市人向往的美好家园。而高效的物业管理、便捷的物业服务、规范的物业执法、有效的物业维权，正是集成物业管理各方利益的*大公约数，以规矩方圆促修齐治平，让纷繁喧嚣各归其位，使向往的生活走进千家万户，井然有序，安静而美好。
理想和现实之间总有一段距离需要艰辛跋涉。一线城市,特别是大都市不同程度地面临着基础设施老化、物业服务缺位、社区环境脏乱、物业纠纷频发、执法边界不清和邻里矛盾丛生等问题。但是理想毕竟是现实的开始，需要守护家园的逐梦人奋勇前行。2003年国务院颁布了《物业管理条例》，且历经三次修订，为完善物业管理方面的顶层设计，维系城市治理的有序运转，实现群众的安居乐业，提供了秩序法则。近年来，部分省、自治区、直辖市相继出台了物业管理方面的法规、规章和行政规范性文件，为破解物业“顽疾”开出了善治良方。我们关切地注意到，2004年8月上海市颁布了《上海市住宅物业管理规定》，且经过2010年、2018年两次修订，形成了较为规范的物业管理法规体系。
特别值得一提的是，2020年3月《北京市物业管理条例》经北京市第十五届人大常委会第二十次会议表决通过，于2020年5月1日起施行。该条例的出台，对于构建党建引领下社区治理与物业管理融合共进的新体系，理顺“新老交替”，明确政府监管部门职责，加强物业服务企业的日常监管等关键环节，提供了法律依据、法律指引和机制保障，可谓恰逢其时。此外，北京市第十五届人大常委会还表决通过了关于修改《北京市生活垃圾管理条例》的决定，修改后的《北京市生活垃圾管理条例》对生活垃圾分类提出更高要求，于2020年5月1日起施行。这些立法新动向值得城市管理者、行政执法者、物业服务企业、业主委员会、居民委员会、物业管理委员会和广大业主密切关注。
值此契机，本书秉持“文章合为时而著”的理念，以问题为导向，以法治为引领，用法律视角洞察物业管理现状，聚焦物业管理突出问题，用法律思维引导物业维权，寻找解决物业纠纷的*佳出口和合法路径，用法治框架促进物业执法规范化，集成法律法规有利因素，运筹执法策略和措施，力求破解物业管理实践中典型性难题。具体地说，本书具有以下五个突出特点：
一是立足“术业有专攻”，突出专业性。从法律专业人士视角出发，结合一线法律工作实践，从物业领域管理、服务、执法、维权等多层面对物业管理进行深度解读。以清晰严谨的逻辑分析揭示了物业权利、业主自治、社区治理的实质与内涵，提炼了物业领域管理要旨、服务理念、维权捷径和执法策略，全面呈现了现代城市物业管理对法制的综合考量、现实需求和未来引领。
二是深谙“闭门觅句非诗法”，凸显实用性。紧紧围绕现实生活中经常出现的物业管理法律纠纷，用以案释法的形式，将案情简介、裁判要点、法律分析等内容娓娓道来，深入浅出地将复杂物业法律关系抽丝剥茧。用案例说明理论，用理论剖析案例，将纸面上的法规条文活学活用，对读者具有较强的参考借鉴价值。
三是遵循“博观而约取”，力求精准性。突出了观点集成的权*性，力求对条文释义做到*大限度地准确严谨；突出了以案说法的代表性，力求用经典案例更好地指导实践；突出了法律依据的时效性，力求援引和集成北京、上海等地*新出台的法规、规章中的有利因素为物业管理所用，破解“瓶颈”问题；突出了法条收录的准确性，力求精准覆盖涉及物业管理的相关配套规定。
四是期盼“触类而长之”，呈现启示性。在系统介绍物业管理法律框架基础上，注重引导读者用法律思维与法律方法分析事物，对日常物业管理问题，从查找法条的表象深入到法理思考的本质，既要授之以鱼，更要授之以渔，以期对读者见微知著，触类旁通有所裨益。
五是力求“纸薄而字重”，开创口诀性。凝炼物业领域行政执法口诀，一语中的。用精练语言表达物业法律关系深刻内涵，将冗长枯燥的法律条文浓缩为朗朗上口的口决，好记好背，方便理解和记忆。厘清执法脉络，一目了然。通过思维导图展示法律关系，归纳解读，对比展现，使物业管理相关法律知识系统化、直观化、趣味化。
面对浩如烟海的物业管理法律典籍和丰厚动态的物业管理实践，本书并不能“笼物业于形内，挫万物于笔端”。但守望家园之心，美美与共之情，共期善治之念，激励着我们尽一份绵薄之力。在这里，特别感谢本书的创作团队，以法律人的工匠精神，如切如磋、如琢如磨，本书的一字一句都体现着他们深厚的法律底蕴、丰富的实践经验、娴熟的法律运用、优美的语言表达、严谨的学术作风，谙熟于法律规定，行云流水于笔端，让本书有温度、有高度、有深度、有广度、有力度。
本书所述及的法律策略和参考路径并非放之法治实践皆准的“万全之策”，亦非执法实践的“硬性指标”，涉及的相关术语解释权归本书作者所有。限于时间和水平，文中疏漏之处在所难免，恳请广大读者予以批评指正，我们将动态追踪物业管理、维权和执法实践，不断予以修订和完善。

编者
二○二一年一月

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